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L'actualité de CENTURY 21 Case Paradis

CENTURY 21 CASE PARADIS VOUS DONNE TOUTES LES INFORMATIONS SUR LES EXONERATIONS

Publiée le 25/09/2013

Cas d’exonération de la PI

 

Plusieurs exonérations sont prévues par la loi, liées soit à la nature du bien vendu, soit à la qualité du vendeur (CGI, art. 150 U, II à IV).

Les cas d'exonération les plus courants sont liés à la vente de la résidence principale ou à la première cession d'un logement autre que celle-ci.

Une exonération s'applique aussi en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ou de vente d'un bien immobilier exposé à un risque naturel majeur, ou dans certains remembrements (opérations imposant à des propriétaires l'échange de leurs parcelles de terrain dispersées pour aboutir à un agencement foncier regroupé).

Au final, nombre de plus-values immobilières échappent à l'imposition (BOI-RFPI-PVI-10-40).

 

 La vente de la résidence principale

BOI-RFPI-PVI-10-40-10

 

La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt. Peu importe son montant et la durée pendant laquelle le contribuable a habité le logement, dès lors qu'il s'agissait de sa résidence principale au moment de la vente (CGI, art. 150 U, II 1° et II 3°).

Fiscalement, la résidence principale est celle qui est occupée de manière habituelle et effective la majeure partie de l’année.

Si une personne réside 6 mois par an dans un endroit et 6 mois dans un autre, il s’agit du logement pour lequel elle bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation. Cette qualification est laissée à l’appréciation des services fiscaux, sous le contrôle du juge.

De même, si le contribuable occupe un logement de fonction, mais que son conjoint et ses enfants résident en permanence dans une autre habitation lui appartenant, il peut bénéficier de l'exonération pour la vente de cette dernière.

Attention Si le contribuable a donné en location sa résidence principale, il ne peut pas bénéficier de l'exonération de plus-value. Cependant, lorsque le contribuable a réaffecté le bien à sa résidence habituelle, la cession est exonérée si la réaffectation a été "suffisamment significative" (Rép. min. n° 23625, JOAN du 2.7.13). L'administration n'a pas fixé une durée d'occupation présumée suffisante pour bénéficier de l'exonération, elle examine la situation au cas par cas.

À noter En cas de vente d'un logement dont la propriété est démembrée, seule la part de plus-value correspondant aux droits de celui qui l'occupe comme résidence principale (nu-propriétaire ou usufruitier) est exonérée.

 

En cas de déménagement avant la vente

 

En principe, le logement doit être la résidence principale au moment de la vente. Mais le fisc maintient l’exonération si l’occupant a libéré les lieux le jour de la vente, dès lors qu’il l’occupe comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai d'un suivant son déménagement. Cependant, c'est le fisc qui apprécie au cas par cas la difficulté ou non pour un propriétaire de vendre son logement (Rép. min. n° 12019, JOAN du 29.01.13).

 

L'exonération est aussi accordée si l’occupant vend, après une séparation ou un divorce, le logement qui constituait sa résidence principale jusqu’à cette date, même s’il ne l’occupe plus au moment de la vente (à condition qu’il soit habité à ce titre par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente : Rép. min. n°13927, JOAN du 26.3.13).

Peu importe si le contribuable est devenu entre-temps propriétaire de sa nouvelle résidence principale.

Dans tous les cas, pour bénéficier de l'exonération, la cession doit être motivée par sa rupture (Rép. min. n° 3602, JOAN du 20.11.07).

Aucun délai, en revanche, n’est imposé entre la date de la séparation du couple et la date de mise en vente de la résidence principale (Rép. min. n° 14197, JOAN du 8.4.08).

 

Cet aménagement s’applique aussi en cas de séparation de concubins ou partenaires de pacs (Rép. min. n° 27079, JOAN du 28.10.08).

La même solution doit être retenue si le propriétaire vend un logement en construction pour l’une des raisons suivantes :

  • il est      en instance de divorce (ou en rupture de concubinage ou de pacs ) ;
  • il (ou      son conjoint) est muté professionnellement ;
  • il est      frappé d’invalidité ;
  • son      conjoint est décédé.

 

Pour être exonéré d'impôt, le contribuable doit démontrer que le bien était destiné à devenir sa résidence principale à son achèvement et qu'il n'était pas propriétaire du logement qu'il occupait durant sa construction (Rép. min. n° 80976, JOAN du 25.4.06).

 

L'exonération s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires

 

Pour être exonérées, les dépendances : garages situés à moins d'un kilomètre, aires de stationnement, passages, cours, doivent être cédées en même temps que la résidence principale. Si le terrain qui entoure le logement est vendu comme terrain à bâtir et l'habitation fait l'objet d'une vente à part, les dépendances s'entendent des voies d'accès à l'habitation et ses annexes : garages, remises, etc.

La plus-value liée à la vente du terrain est imposable.

 

 La première cession d'un logement autre que la résidence principale

BOI-RFPI-PVI-10-40-30

 

Ce cas d'exonération concerne les ventes réalisées depuis le 1er février 2012.

Les ventes antérieures, qu'elles aient été taxées ou non, ne sont pas prises en compte. L'exonération bénéficie aux plus-values réalisées par des personnes qui, n'étant pas propriétaires de leur habitation principale, vendent un logement pour financer l'achat ou la construction de leur résidence principale.

Peu importe l'utilisation du logement avant sa vente : résidence secondaire, bien locatif vacant ou mis gratuitement à la disposition d'un tiers.

Plusieurs conditions sont requises.

 

Le vendeur ne devait pas être propriétaire de sa résidence principale

 

Le vendeur ne devait pas être propriétaire de sa résidence principale, directement ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), dans les 4 ans qui ont précédé la vente.

Par exception, un époux qui vend une résidence secondaire, par exemple, profite de l'exonération, même si son conjoint est ou a été seul propriétaire de la résidence principale du couple, au cours des 4 années précédant la vente.

Une dérogation est également prévue, sous condition, pour les personnes qui achètent leur résidence principale avant la vente effective du logement, un cas de figure fréquemment rencontré lorsque les acheteurs ont recours à un prêt relais (Rép. min. n° 15592, JOAN du 16.4.13).

 

Il est possible de choisir le bien qui sera exonéré

 

L'exonération est accordée sur demande expresse du vendeur, elle ne s'applique pas automatiquement à la première cession réalisée dans les conditions de l'exonération.

En d'autres termes, si le contribuable possède plusieurs logements qu'il souhaite vendre, il peut choisir quelle cession bénéficiera de cette exonération.

Il est donc possible de choisir de payer l'impôt sur la plus-value générée par la première vente réalisée depuis le 1er février 2012, et reporter l'exonération sur une vente ultérieure, susceptible de créer une plus-value imposable plus importante.

 

La vente doit financer l'achat de la résidence principale

 

L'exonération est accordée de manière définitive uniquement si la somme correspondant au prix de vente du logement est réinvestie, dans un délai de 2 ans, dans l'acquisition ou la construction de la résidence principale.

L'achat peut toutefois porter sur un local destiné à un usage autre que l'habitation, à condition que les travaux permettant de le transformer en logement soient achevés et payés dans les 2 ans qui suivent son acquisition.

Les fonds provenant de la vente peuvent aussi être utilisés pour payer les droits fiscaux relatifs à un logement reçu par donation ou succession, et destiné à devenir l' habitation principale.

Le délai de remploi de 2 ans du prix de vente est décompté à partir de la date de cession. La date d'achat à retenir est celle de la signature chez le notaire ou du dépôt d'un permis de construire, ou de l'engagement des opérations de construction, pour une construction. 

Si le contribuable effectue des travaux importants sur un logement ancien, il bénéficie d'un an supplémentaire pour les achever et les payer, 2 ans en cas de transformation d'un local en logement.

Si le contribuable ne réinvestit qu'une partie du prix de vente, seule une partie de la plus-value est exonérée, à proportion du montant réemployé pour acheter la résidence principale.

Exemple

Si le contribuable vend sa résidence secondaire 300 000 € et réalise une plus-value de 120 000 €.

Il affecte 60 % du prix, 180 000 €, à l'achat de sa résidence principale. La fraction exonérée de la plus-value est de 72 000 € (120 000 € x 60 %) ; le reste de la plus-value est imposable, soit 48 000 € (120 000 € - 72 000 €).

Attention, il doit indiquer, dans l'acte de vente du bien, quelle proportion de son prix il compte réinvestir dans l'achat de sa résidence principale. Il doit donc, à ce moment-là, pouvoir l'estimer.

 

À noter : Il n'est pas tenu compte de l'attribution du prix de vente du bien (ou d'une partie de celui-ci) au remboursement d'un prêt portant sur le bien vendu pour bénéficier de l'exonération, dès lors que le prix de vente (ou une partie de celui-ci) finance l'acquisition de la future résidence principale (Rép. min. n° 20830, JOAN du 11.6.13).

Exemple

Un contribuable vend sa résidence secondaire 300 000 € et réalise une plus-value de 100 000 €.

Sur ce prix, 100 000 € sont versés à la banque pour rembourser un prêt souscrit pour l'acquisition du bien vendu.

Le prix d'acquisition de la future résidence principale est de 400 000 €.

Dès lors que l'acte de vente mentionne que l'intégralité du prix de vente (300 000 €) sera réinvesti dans l'acquisition de la future résidence principale, le vendeur pourra bénéficier de l'exonération.

 

 

 

 

L'éventuelle plus-value résiduelle doit être déclarée

 

Le contribuable n'a pas à faire de déclaration de plus-value s'il réinvestit la totalité du prix de cession dans l'achat de sa résidence principale.

Si le remploi est partiel, la fraction imposable de la plus-value doit être déclarée.

Au terme du délai de remploi, si le contribuable a utilisé pour l'achat de sa résidence principale une somme inférieure à celle indiquée dans l'acte de vente, il devra déposer une déclaration rectificative n° 2048 IMM et payer le supplément d'impôt correspondant.

À l'inverse, s'il a réinvesti une fraction supérieure du prix, il pourra demander au fisc de lui restituer l'impôt payé en trop.

 

Les exonérations accordées aux retraités et personnes invalides

BOI-RFPI-PVI-10-40-20

BOI-RFPI-PVI-10-40-90

 

Les personnes âgées ou handicapées qui quittent leur logement pour vivre en maison de retraite ou en logement foyer sont exonérées d'impôt sur la plus-value, même si la vente de leur résidence principale intervient plus d'un an après leur départ (CGI, art. 150 U, II 1°ter).

Par ailleurs, un autre cas d'exonération est prévu en faveur des retraités et des personnes invalides qui disposent de faibles ressources (voir ci-après).

 

Attention Pour bénéficier de ces exonérations, le vendeur ne doit pas avoir été redevable de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente. Pour une vente réalisée en 2013, son patrimoine net ne devait donc pas excéder 1,3 M€ au 1er janvier 2011.

 

 

 

Le départ en établissement spécialisé suivi de la vente de la résidence principale

 

Les personnes âgées ou handicapées qui vendent leur logement après l'avoir quitté pour entrer en établissement spécialisé, peuvent être exonérées d'impôt sur la plus-value. Et ce, même si la vente intervient plus d'un an après leur départ (délai maximal pour bénéficier de l'exonération au titre de la résidence principale).

Sont visés les établissements d'hébergement pour personnes âgées ou âgées dépendantes (Ehpa, Ehpad), les foyers de vie, etc. (code de l'action sociale et des familles, art. L 312-1, 6° et 7°).

La vente doit être signée chez le notaire dans les 2 ans qui suivent l'entrée en établissement de la personne concernée. De plus, son revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas excéder un certain montant : pour une vente en 2013, le RFR de 2011 (figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2012) ne doit pas dépasser 24 043 € pour une part de quotient familial, 29 660 € pour 1,5 part, 34 081 € pour 2 parts.

En outre, le logement vendu ne doit avoir été ni loué ni occupé depuis le départ de la personne, même gratuitement, y compris pour une courte période. L'exonération n'est toutefois pas remise en cause si l'occupation du logement est le fait d'un membre de son foyer fiscal (conjoint ou personnes à charge) ou de son concubin, qui vivait déjà dans le logement à son départ.

 

Les retraités ou personnes invalides disposant de faibles ressources

 

Si le contribuable ou son conjoint est retraité, bénéficiaire d'une pension de réversion ou d'une carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, sa plus-value immobilière est exonérée d'impôt, sous condition de ressources.

Pour une vente en 2013, le revenu fiscal de référence de 2011, figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2012, ne doit pas dépasser 10 024 € pour une part de quotient familial, 12 700 € pour 1,5 part.

La situation de famille s'apprécie à la date de la cession.

 

À noter Lorsque la plus-value est réalisée par une personne invalide rattachée au foyer fiscal de ses parents, seuls ses revenus sont pris en compte pour apprécier cette condition (Rép. min. n° 4496, JOAN du 8.7.08)

 La vente d'un bien valant 15 000 € au plus

BOI-RFPI-PVI-10-40-70

 

Si la valeur du bien n'excède pas 15 000 €, la plus-value est exonérée d'impôt.

Ce cas d'exonération est apprécié bien par bien, et non annuellement.

En pratique, il concerne surtout les ventes portant sur des emplacements de stationnement ou des locaux de très petite surface.

Lorsque le bien est détenu en indivision, par exemple, entre des héritiers après un décès, le plafond s'applique sur la quote-part de chaque indivisaire.

Il en va de même si le bien a été acquis en tontine (Rép. min. n° 32957, JOAN du 20.7.04), ou s'il appartient en commun à des époux. Ainsi, des époux détenant un bien commun, chacun pour moitié, bénéficient d'un plafond d'exonération porté à 30 000 €.

En revanche, si un frère et une sœur, propriétaires indivis d'un studio, respectivement à hauteur de 20 % et de 80 %, le vendent pour 70 000 €, seul le frère sera exonéré d'impôt sur la plus-value, sa quote-part indivise s'élevant à 14 000 € (70 000 € x 20 %).

Par ailleurs, en cas de cession isolée de droits démembrés (usufruit ou nue-propriété du bien) détenus en indivision, les 15 000 € doivent être appréciés au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

 

À noter En cas de cession d'une pluralité de lots au profit d'un même acquéreur, le seuil de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de tous les lots cédés, et non par lot  (Rép. min. n° 13926 du 26.02.13).

 

 L'expropriation pour cause d'utilité publique

BOI-RFPI-PVI-10-40-60

 

L'indemnité d'expropriation est exonérée si elle est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un bien dans les 12 mois suivant sa perception (CGI, art. 150 U II 4°).

Peu importe que le transfert de propriété lié à l'expropriation intervienne à l'amiable ou par voie judiciaire. Mais le remploi doit porter sur 90 %, au moins, de l'indemnité.

Celle-ci peut aussi être employée dans l'achat de droits immobiliers (nue-propriété, usufruit, etc.) ou utilisée pour le paiement des frais liés à l'acquisition (TVA, droits d'enregistrement, frais d'acte).

L'exonération est, en revanche, refusée si elle sert à financer des dépenses d'amélioration.

Le fisc admet aussi d'exonérer, sous les mêmes conditions et  limites, le plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier exposé à un risque majeur, si celle-ci intervient dans le cadre de la procédure mentionnée à l'article L 561-3 du Code de l'environnement (Rép. min. n° 21007, JO Sénat du 20.4.06).

De même, la plus-value réalisée dans certaines situations spécifiques par un particulier ayant exercé son droit de délaissement est exonéré (Rép. min. n° 90579, JOAN du 27.6.06).

 

 Les remembrements

BOI-RFPI-PVI-10-40-60 § 220 et s.

 

La plus-value d'échange réalisée dans le cadre de certains remembrements ou d'opérations assimilées est exonérée d'impôt (CGI, art. 150 U II 5°).

Mais cette exonération n'est pas définitive. En cas de revente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien originel. Le bien vendu est alors considéré comme acquis pour le même prix que celui qu'il remplace, à la même date et selon les mêmes modalités.

 

 Les biens détenus depuis plus de 30 ans

BOI-RFPI-PVI-10-40-80

 

Pour les ventes intervenues depuis le 1er février 2012, la plus-value réalisée bénéficie d'un abattement par année de détention au-delà de la 5e.

Elle est totalement exonérée au bout de 30 ans (CGI, art. 150 VC).

Pour plus de précisions sur ce dispositif, lire l'article L'abattement sur la plus-value : calculer la durée de détention.

 

 

Les exonérations applicables aux non-résidents

BOI-RFPI-PVI-10-40-50

 

Les non-résidents bénéficient des mêmes exonérations sur leur plus-values réalisées en France que celle accordées aux résidents.

Cependant ne sont pas concernées les exonérations afférentes :

  • à la      cession de l'habitation principale,
  • à la      première cession d'un logement lorsque le cédant n'est pas propriétaire de      sa résidence principale,
  • à la      cession de l'ancienne résidence principale des retraités et invalides qui      entrent en établissement spécialisé.

Par ailleurs, l'exonération générale concernant les retraités et invalides de condition modeste est réservée aux ressortissants de l'espace économique européen (Union Européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein et les États pouvant invoquer une clause de non-discrimination).

 

Enfin, une exonération particulière est prévue concernant la cession de l'habitation en France des non-résidents ressortissants de l'espace économique européen.

Pour en bénéficier, le cédant doit avoir été domicilié en France pendant 2 ans de manière continue, à un moment quelconque avant la cession, et avoir eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente (CGI, art. 150 U II 2°). Cela exclut les biens données en location. Cette exonération se limite à une résidence par contribuable.

 

À noter Depuis le 17 août 2012, les plus-values réalisée par les non-résidents sont assujetties aux prélèvements sociaux au taux de 15,50 % (loi de fin. rect. n° 2012-958 du 16.8.12, art. 29).

 

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