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L'actualité de CENTURY 21 Case Paradis

Immobilier Investissements locatifs dans les DOM TOM - Loi Girardin - Loi Jego

Publiée le 08/05/2013

 

Prorogés jusqu’en 2017, tant les dispositifs Girardin que Jego permettent aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des sommes investies outre-mer pour l’acquisition ou la construction de logements neufs destinés à l’habitation principale – soit directement, soit via certaines sociétés – ou faisant l’objet d’une location nue à un organisme de logement social (CGI, art. 199 undecies A et C du CGI). 
 
Suite aux modifications apportées par la loi de finances 2009 pour de tels investissements réalisés depuis le 1er janvier 2009, un plafonnement du montant total des réductions d’impôt sur le revenu (IR) ou de leurs reports admis en diminution de l’IR dû au titre d’une même année d’imposition est applicable. 
 
Par ailleurs, la loi pour le développement économique des Outre-mer (LODEOM) a apporté de significatives modifications au dispositif pour tout investissement réalisé à compter du 27 mai 2009. 

Si la loi de finances pour 2011 a soumis ces dispositifs au « rabot fiscal de 10 % », outre le fait qu’ils rentrent aussi dans le champ du plafonnement global de certains avantages fiscaux porté à 18 000 euros majorés de 6 % du montant du revenu imposable, la première loi de finances rectificative (LFR) pour 2011 portant réforme de la fiscalité du patrimoine rétablit, pour les seuls investissements Jego, le montant originel du plafond (avant rabot), comme nous le verrons ultérieurement.
 
En conséquence, les investissements des particuliers dans le secteur du logement outre-mer ouvrent droit à une réduction d’IR dans les conditions suivantes.

1. Le dispositif mis en place par la loi LODEOM

Ces dispositions sont applicables aux investissements réalisés à compter du 27 mai 2009 et jusqu’au 31 décembre 2017. 


Le dispositif Girardin permet à un investisseur de bénéficier, sous réserve de respecter un certain nombre de caractéristiques et de conditions, d'une réduction d'IR au titre de ses investissements immobiliers 

  • locatifs à usage d'habitation principale du locataire ;
  • ou non locatifs mais constituant alors l’habitation principale de son propriétaire (avantage réservé aux primo-accédants et aux propriétaires d’une résidence principale frappée d’insalubrité ou menacée de ruine, ou encore dangereuse).

Ces investissements outre-mer peuvent s’entendre : 

  • soit de la construction ou de l’acquisition de logements neufs ;
        o sur la notion de logements neufs, on entend : 
              • ceux dont la construction est achevée, qui n’ont jamais été habités et qui n’ont fait l’objet d’aucune utilisation antérieure sous quelque forme que ce soit, 
              • et, par assimilation, tout logement issu de la réhabilitation d’anciens immeubles d’habitation vétustes ou de la transformation de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l’habitation, et dont les travaux ont été autorisés par un permis de construire ; 

  • soit d’une réhabilitation de logements de plus de 20 ans ainsi que les travaux de confortation de ces logements contre les risques sismiques ; 
  
  • soit encore d’une souscription au capital de certaines sociétés dont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant des investissements qui répondent aux critères ci-dessus.

1. 1 Bénéficiaires de la réduction d'IR 

Seules peuvent prétendre à l’avantage fiscal, sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions que nous évoquerons ultérieurement, les personnes physiques domiciliées fiscalement : 

  • en France métropolitaine 
  • dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et La Réunion) 
  • à Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon et Mayotte
  • en Nouvelle-Calédonie et en Polynésie française
  • ou encore dans les îles Wallis et Futuna ou les terres australes

1. 2 Affectation du logement 

L’investisseur s’engage ainsi à affecter le logement, à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble si elle est postérieure, 

  • soit à la location nue à titre d’habitation principale : 
       o au profit d’une personne non-membre de sa famille pendant une durée d’au moins cinq ans s’il s’agit d’une location en secteur libre, voire de six ans en secteur intermédiaire, et ce, dans les six mois suivant sa date d'achèvement ou d’acquisition ; 
       o à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel pendant la même durée, l’occupant du logement devant, au titre de sa rémunération principale, être imposé dans la catégorie des traitements et salaires ;

  • soit à l’affecter à sa propre habitation principale pendant cinq ans, sous réserve : 
       o d’être un primo-accédant ou que, étant déjà propriétaire, l’investisseur soit contraint de changer de résidence du fait  d'insalubrité, de dangerosité ou d’état en ruine, 
       o que la surface habitable (avec prise en compte de la surface des varangues dans une limite de 14 m2) soit comprise entre 50 et 150 m2 selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal ledit logement.

1. 3 Effets de la date de l’investissement 

Les dates d'application du dispositif Girardin varient selon la nature de l'investissement (la loi LODEOM ayant mis fin progressivement et de façon prématurée à la réduction d'IR pour investissement locatif). Ainsi sont éligibles au dispositif : 

  • les logements acquis ou achevés (si cette date est postérieure) entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 en ce qui concerne l'acquisition de sa propre résidence principale ;

  • les logements locatifs dont l'acquisition ou la construction est engagée jusqu’au :
       o 31 décembre 2011 dans le secteur libre,
       o 31 décembre 2012 dans le secteur intermédiaire ;

  • les logements locatifs de plus de 20 ans qui sont réhabilités au titre d’investissements réalisés entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017. 
Sont ainsi concernés (à l’exclusion des travaux déductibles des revenus fonciers) les travaux effectués par une entreprise et destinés à : 
      o la réhabilitation de tout ou partie des seuls locaux affectés initialement à l'habitation. 

  • Sont des travaux de réhabilitation ceux concourant à la modification ou à la remise en état du gros œuvre ou des travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d'amélioration qui leur sont indissociables.
     o la confortation des logements contre le risque sismique.


1. 4 Formes possibles des investissements 

Les investissements éligibles au dispositif Girardin logement peuvent être réalisés, soit en direct, soit de façon indirecte (intermédiée) selon l’une ou l’autre des deux modalités suivantes : 

  • Souscription de droits sociaux de sociétés dont l’objet réel et exclusif est la construction de logements neufs situés outre-mer : 
      o La souscription doit intervenir dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel du contribuable et avant le 31 décembre 2012 ;
      o Les logements concernés doivent être loués nus dans un délai de six mois à compter de leur date d'achèvement (ou de leur acquisition si elle est postérieure) et pendant au moins cinq ans à des personnes autres que les associés de la société et les membres du foyer fiscal qui en font leur habitation principale ;
      o La société s'engage à achever les fondations de l'immeuble dans les deux ans suivant la clôture de chaque souscription annuelle ;
      o Le souscripteur prend l’engagement de conserver les droits sociaux reçus pendantcinq ans au moins à compter de ces mêmes dates (six ans pour bénéficier du taux de réduction d'IR majoré pour investissement dans le secteur locatif intermédiaire).

  • Souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par le contribuable personne physique : 
      o La souscription doit intervenir avant le 31 décembre 2017 ;
      o La SCPI doit affecter le produit intégral de la souscription annuelle, dans un délai de six mois suivant la clôture de cette dernière, à l'acquisition de logements neufs affectés pour 90 % au moins de leur superficie à un usage d'habitation ;
      o Les immeubles doivent être acquis neufs et achevés avant le 31 décembre 2017 ;
      o La SCPI doit par ailleurs prendre l’engagement de louer nus ces immeubles à usage d'habitation principale pendant au moins cinq ans dès leur achèvement ou leur acquisition (si elle est postérieure) à des personnes autres que les associés de la société et les membres du foyer fiscal ;
      o Le souscripteur prend ici aussi l’engagement de conserver les parts sociales reçues pendant au moins cinq ans à compter de ces mêmes dates (six ans pour bénéficier du taux de réduction d'IR majoré pour investissement dans le secteur locatif intermédiaire).

Agrément requis pour certains investissements

Tous les investissements réalisés depuis le 1er novembre 2009 pour un montant supérieur à 2 millions d’euros ou par une société soumise à l’IS requièrent un agrément préalable du ministre chargé du Budget, quelle qu’en soit leur nature, à l'exception néanmoins de l'acquisition ou la construction d’un logement que le contribuable s’engage à affecter à son habitation principale ou pour les travaux de réhabilitation ou de confortation contre les risques sismiques.

1. 5 Plafonnement des loyers

Pour les investissements locatifs réalisés Outre-mer, on distinguera ceux en secteur libre de ceux en secteur intermédiaire.

  • Pour cette première catégorie, le montant des loyers applicables est libre, sous réserve de correspondre à un loyer résultant d’une offre et demande de pleine concurrence.

  • Pour cette seconde catégorie, sont visés les baux conclus avec un nouveau locataire oufaisant l'objet d'un renouvellement exprès en 2011. Le loyer annuel (charges non comprises) par mètre carré de surface habitable (à laquelle s'ajoute, le cas échéant, la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m2) ne doit alors pas excéder :
      o 156 euros HT, pour 2011, dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et La Réunion), Saint-Martin, Saint-Barthélemy et la collectivité territoriale de Mayotte ;
      o 196 euros HT, également en 2011, en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et à Saint-Pierre-et-Miquelon.
      o Si la location est réalisée au profit d’un organisme public ou privé aux fins de loger ses collaborateurs, ces plafonds doivent être doublement respectés : 
          • d’une part, entre le propriétaire du logement et la personne morale pour chacun des baux signés ;
          • d’autre part, entre ladite personne morale et l’occupant effectif du logement.

1. 6 Plafonnement des ressources du locataire

Les conditions de ressources du locataire s’appliquent au seul secteur locatif intermédiaire.
Dès lors, les ressources s’apprécient à la date de signature du bail, de sorte que la réduction d'IR n'est pas remise en cause si elles augmentent au cours de la période couverte par le bail.

Pour les baux signés en 2011, les ressources annuelles du locataire s’entendent des revenus nets de frais professionnels mentionnés sur son avis d'imposition établi au titre des revenus de 2010 ou, à défaut, de 2009 ; revenus qui ne doivent pas excéder :

  • Dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et à Mayotte : 
      o 29 627 euros pour une personne seule ; 

      o 54 797 euros pour un couple soumis à imposition commune ; 
      o de 57 966 euros à 69 608 euros pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge et jusqu’à quatre personnes à charge, auxquels s’ajoute une majoration de 4 447 euros par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième.

• Dans les autres territoires :
      o 28 676 euros pour une personne seule ;

      o 53 036 euros pour un couple soumis à imposition commune ;
      o de 56 103 euros à 67 368 euros pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge et jusqu’à quatre personnes à charge, auxquels s’ajoute une majoration de 4 303 euros par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième.
Lorsque des personnes titulaires du bail appartiennent à des foyers fiscaux distincts, chacune d'elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources. 
Une exception concerne, cependant, les contribuables vivant en concubinage, pour qui il est fait masse des revenus des foyers fiscaux de chacun des concubins ; le montant est alors comparé aux plafonds de ressources applicables aux couples ou, le cas échéant, aux couples avec personnes à charge.

1. 7 Modalités de calcul de la réduction d'IR 

Outre les conditions déjà évoquées, il y a là aussi lieu, selon la nature des investissements, de distinguer, dans le domaine des logements locatifs, selon qu’il s’agit du secteur libre ou du secteur intermédiaire, ce dernier bénéficiant – comme nous le verrons par la suite – d’un taux majoré de réduction d’IR.

  • Pour bénéficier de la réduction d'IR :  

       o L’obtention d’un agrément préalable pour certains investissements, selon les caractéristiques déjà énoncées, peut être nécessaire ;


       o L’investisseur doit s'engager pour une durée d’au moins cinq ans, voire de six ans dans le secteur locatif intermédiaire ; cet engagement pouvant aussi porter pour les mêmes durées sur les droits sociaux reçus lors d’un investissement indirect ;

       o En cas de transfert de propriété ou de démembrement de celle-ci portant sur l’immeuble, les parts ou actions

              • Seuls le transfert de propriété des immeubles, parts ou actions, et le démembrement du droit de propriété consécutif au décès de l'un des deux contribuables soumis à imposition commune et dont le bénéficiaire est le conjoint ou partenaire pacsésurvivant attributaire de l'immeuble, des parts ou des actions ou titulaire de leur usufruit,peut prétendre reprendre à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, le bénéfice de la réduction d'IR, et ce, pour la période restant à courir à la date du décès.

  • Pour les logements réhabilités : 
        o Les travaux qui ouvrent droit à la réduction d'IR ne peuvent pas bénéficier du taux majoré de la réduction d'IR pour location dans le secteur intermédiaire ; 

        o Le bénéfice de la réduction d'IR pour les travaux de réhabilitation ne prive pas le bailleur de la possibilité de déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers.

  • L’assiette de la réduction d'IR :
        o Si l’assiette de la réduction d'IR correspond au prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, droit d'enregistrement…), depuis le 27 mai 2009, cette réduction n'est prise en compte que dans la limite de 50 à 150 m² (selon la composition du foyer) pour l’opération dédiée à la résidence principale de l’investisseur ;

        o Le montant des investissements réalisés dans le secteur du logement est plafonné à 2 247 € HT/m² de surface habitable pour les investissements réalisés en 2011. 

 Le taux de la réduction d’IR Girardin :
        o Investissements en tant que résidence principale de l’investisseur ou dans unlogement locatif en secteur libre 


   Taux de la réduction d'IR  Taux de la réduction d'IR
  Logements acquis avant le 31 décembre 2010 ou avant le 31 mars 2011 si un contrat de réservation a été enregistré (chez un notaire ou au service des impôts) avant le 31 décembre 2010 Investissements engagés 
en 2011 (sauf exception)
Résidence principale de l’investisseur 25 % du prix de revient avec étalement sur dix ans (soit 2,5 % par an) 25 % du prix de revient avec étalement sur dix ans (soit 2,5 % par an)
Investissements locatifs 40 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans (soit 8 % par an) 27 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans 
(ce dispositif prend fin pour lesinvestissements réalisés à compter du 1er janvier 2012)
Majoration pour investissements locatifs (directs ou par l'intermédiaire de sociétés) dans une zone urbaine sensible (ZUS) 50 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans (soit 10 % par an)   36 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans
Majoration pour dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie 44 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans  30 % du prix de revient étalé 
égalitairement sur cinq ans
Majoration ZUS et dépenses dans les énergies renouvelables 54 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans 
39 % du prix de revient étalé égalitairement  sur cinq ans



           o Investissements dans un secteur locatif intermédiaire (d’ici le 31 décembre 2012, en l’état actuel des textes. Au delà, les investissements ne bénéficient plus de l’avantage fiscal) :
                       • C’est un taux majoré qui s’applique dès lors que le contribuable s'engage àlouer le logement (ou à conserver les titres) pendant une durée minimum de six ans et non cinq. 

  Taux de la réduction d’IR :    Taux de la réduction d’IR : Taux de la réduction d’IR :  
  Logements acquis avant le 31 décembre 2010 ou avant le 31 mars 2011 si un contrat de réservation a été enregistré (chez un notaire ou au service des impôts) avant le 31 décembre 2010 Logements 
acquis en 2011
Investissements engagés en 2012
Cas général 50 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans (soit 10 % par an) 40 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans (soit 10 % par an)
31 % du prix de revient 
étalé égalitairement sur cinq ans en l’état actuel des textes
Majoration pour investissements locatifs (directs ou par l'intermédiaire de sociétés) dans une ZUS 60 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans 49 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans Pas déterminé
Majoration pour dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie 54 % du prix de revient étalés égalitairement sur cinq ans 44 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans Pas déterminé
Majoration ZUS et dépenses dans les énergies renouvelables 64 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans 53 % du prix de revient étalé égalitairement sur cinq ans Pas déterminé
  Plafonds de loyers et de ressources à respecter 
selon le lieu géographique des investissements 
(cf. 1.5 et 1.6)
Plafonds de loyers et de ressources à respecter 
selon le lieu géographique des investissements 
(cf. 1.5 et 1.6)
Plafonds de loyers et de ressources à respecter 
selon le lieu géographique des investissements
(cf. 1.5 et 1.6)



  • Double plafonnement de la réduction d’IR :

     Le montant de la réduction d’IR ainsi obtenu fait toutefois l’objet d’un double plafonnement : 
         
            o Le plafonnement individuel lié aux investissements réalisés outre-mer 
               le montant de la réduction d’IR au titre des investissements réalisés outre-mer (tout investissement confondu : logements et biens productifs dans le cadre d'une entreprise) ne peut excéder, au choix du contribuable :

                     • soit 40 000 euros en 2010 ramenés à 36 000 euros pour 2011,
                     • soit 15 % du revenu imposable en 2010, ramené à 13 % du revenu imposable pour 2011.

              Le projet de loi de finances pour 2012 prévoit à nouveau de réduire le taux de la réduction d'IR pour les investissements initiés à compter de 2012, et ce, vraisemblablement de 10 %.


            o Le plafonnement global de certains avantages fiscaux : 
               le montant de la réduction d’IR au titre des investissements réalisés outre-mer (tous investissements confondus) rentre dans le champ du plafonnement global de certains avantages fiscaux dont le montant est de 18 000 euros majorés de 6 % du revenu imposable pour les dépenses engagées ou investissements initiés à compter du 1er janvier 2011.

 
2. Le dispositif Jego 

La loi Jego permet de bénéficier aussi d'une réduction d'IR pour les investissementsimmobiliers réalisés dans les départements d'Outre-mer lorsqu’ils sont loués au profit d’un organisme de logement social.

Ce dispositif court pour les investissements réalisés depuis le 27 mai 2009 jusqu’au 31 décembre 2017. Il peut s’agir d’investissements : 

           • pour la construction ou l’acquisition de logements locatifs sociaux neufs, 
           • pour la réhabilitation de logements anciens, 
           • dans la souscription de titres de sociétés investissant dans le logement social.

2. 1 Bénéficiaires de la réduction d'IR

Là aussi, ce sont les seuls contribuables – personnes physiques – répondant aux mêmes critères de domiciliation fiscale que ceux du dispositif Girardin (1.1) qui peuvent prétendre à cet avantage fiscal, sous réserve de respecter un certain nombre de conditions, comme nous allons l’évoquer.


2. 2 Affectation du logement au profit d’un bailleur social

L’investisseur s’engage donc, d’une part, à louer nu le logement, pour une durée d’au moinscinq ans, au bénéfice d’un organisme de logement social (ce dernier louant le logement nu ou meublé). Cette location doit intervenir dans les six mois suivant l’achèvement du logement ou de son acquisition (si elle est postérieure), étant précisé par ailleurs que le bien ainsi loué sera également cédé à terme.

    • Les organismes sociaux éligibles :

           o les organismes d'habitations à loyer modéré (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré…), 

           o les sociétés d'économie mixte ayant une activité immobilière outre-mer,
           o les organismes participant aux objectifs de la politique d'aide au logement,
           o ou encore tout organisme de logement social sis dans les collectivités d'Outre-mer et agréé par l'autorité publique compétente, conformément à la réglementation locale.

  • Le bailleur social « sous-loue » aux personnes défavorisées :

           o les logements donnés à bail à l’organisme social (locataire) sont donnés à leur tour ensous-location nue ou meublée pour une durée d’au moins cinq ans, sous certainesconditions de loyer, à des personnes physiques sous réserve de constituer leur résidence principale et que leurs ressources n'excèdent pas des plafonds fixés tenant compte de la composition du foyer et de la localisation de celui-ci.

           o Dans le cadre de ces investissements, des plafonds annuels de loyers sont prévus mais diffèrent selon le lieu :
                      • À Saint-Martin et à Saint-Barthélemy : ces plafonds annuels sont ceux applicables dans le département de la Guadeloupe ;
                      • À Mayotte : ce sont les mêmes que ceux du département de La Réunion ;
                      • À Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna : ces plafonds représentent 90 % des plafonds annuels de ressources retenus dans le cadre du dispositif Girardin intermédiaire applicables à ces territoires.
           o De même, des plafonds de ressources du sous-locataire s’appliquent et diffèrent là aussi selon le lieu de l’investissement :
                      • Dans les départements d'Outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte : sont retenus les plafonds annuels de ressources prévus en matière de prêt locatif social ;
                      • À Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna : les plafonds retenus représentent 81,25 % des plafonds annuels de ressources applicables au dispositif Girardin intermédiaire.


2. 3 Modalités de calcul de la réduction d'IR

    • Investissements directs dans le logement social intermédiés :

          o L’assiette de la réduction d'IR au titre des investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 dans le cadre du dispositif Jego est constituée du prix d'acquisition ou du coût de construction des logements, diminué des taxes et commissions d'acquisition versées ainsi que des subventions publiques reçues.

          o Pour les investissements portant sur la réhabilitation d'un logement de plus de 20 ans, l’assiette de la réduction d'IR se compose du prix de revient du logement, augmenté du coût des travaux de réhabilitation et diminué des taxes et des commissions d'acquisition versées ainsi que des subventions publiques reçues.
                 • Les travaux éligibles sont les mêmes que ceux évoqués pour le dispositif Girardin.

   • Investissements indirects :

          o Cas des investissements réalisés via une SCPI ou toute autre société soumise à l'IR autre qu’une société en participation : 

                • Les droits sociaux sont alors détenus naturellement par des contribuables (critère de domiciliation fiscale identique à celui de la loi Girardin) dont la quote-part du revenu de la société est soumise en leur nom à l'IR, sous réserve des droits sociaux détenus par les sociétés d'habitations à loyer modéré (HLM).
                • Dans ce cas, la réduction d'IR est pratiquée par les associés en proportion de leurs droits dans la société au titre de l'année au cours de laquelle ces droits ont été souscrits.

         o Investissements réalisés par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) : 
                • La réduction d'IR est acquise, selon les mêmes conditions, lorsque les investissements sont réalisés par une société soumise de plein droit à l'IS et dont les droits sociaux sont détenus directement par de semblables contribuables personnes physiques, voire aussi par les sociétés d'économie mixte de construction ou, depuis 2011, par les sociétés d'HLM.
                • Dès lors, la réduction d'IR bénéficie aux associés personnes physiques proportionnellement à leurs droits dans la société, sous réserve du respect des conditions suivantes :
                        - un agrément préalable du ministre chargé du Budget pour de tels investissements ;
                        - l’objet de la société réalisant l'investissement est exclusivement l'acquisition, la construction et la location des logements éligibles.
                • Les associés personnes physiques souscrivant au capital de la société soumise à l'IS ne peuvent alors bénéficier :
                        - ni des réductions d'IR au titre des souscriptions en numéraire au capital des sociétés non cotées, ni de celles au titre des souscriptions de parts de FCPI, de FIP ou de FIP Corse ;
                        - ni des réductions d'ISF pour investissement dans les PME, ou certains FIP, FCPI ou FCPR ;
                        - ni de la réfaction d'euros (couple soumis à imposition commune) au titre des revenus de capitaux mobiliers distribués par ces sociétés. 

         o Les moins-values constatées par les associés lors de la cession des titres de telles sociétés ne sont pas imputables sur des revenus de même nature (plus-values mobilières).

         o Durée de conservation des droits sociaux : 
            L'associé doit s'engager à conserver la totalité des droits sociaux reçus en contrepartie de son investissement indirect jusqu'au terme de la location à l'organisme de logement social.

         o Délais accordés à la société pour investir les sommes collectées : 

            Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture de la souscription.
            On observera que la réduction d'IR s’applique exclusivement aux droits sociaux dont le droit de propriété n’est pas démembré et sous réserve que 95 % de la souscriptionfinance un investissement éligible au présent dispositif.

    • Montant de l’assiette de la réduction d’IR : 

         o Pour les investissements réalisés en 2011, l’assiette retenue est d’un montant maximal de 2 247 euros HT/m² de surface habitable.


         o On notera : 
                  • d’une part, que cette limite est relevée chaque année, au 1er  janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres du coût de la construction dans chaque département ou collectivité ;
                  • et, d’autre part, que les aides octroyées par Mayotte, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Wallis et Futuna ainsi que la Nouvelle-Calédonie dans le cadre de leur compétence fiscale propre au titre de projets d'investissements sont sans incidence sur la détermination du montant des dépenses éligibles retenues pour le calcul de la réduction.


   • Montant de la réduction d’IR : 

        o L’assiette étant définie, le montant de la réduction d’IR est alors égal à 50 % du prix de revient du logement, étant précisé que cet avantage fiscal est plafonné à 40 000 euros par an ou à 15 % du revenu imposable.


  • Imputation de la réduction d’IR et de son éventuel report : 

       o La réduction d'IR est octroyée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de sonacquisition si elle est postérieure.

       o Si le montant de cette réduction excède l'IR dû par le contribuable, le solde est reportable, dans les mêmes conditions, sur l'IR des années suivantes jusqu'à la cinquième incluse.

  • Rétrocession de la réduction d’IR : 

      o Le contribuable ayant réalisé un investissement Jego, soit en direct, soit indirectement, doit rétrocéder un montant correspondant au moins à 65 % de la réduction d’IR acquise, sous la forme d'une diminution :
             • des loyers versés par l'organisme locataire (bailleur social)

             • et du prix de cession à l'organisme locataire ou, le cas échéant, aux personnes physiques choisies par cet organisme pour acquérir le logement. 

Non-cumul des avantages fiscaux : 

Un contribuable ne peut en aucun cas, pour un même logement ou une même souscription de droits sociaux, bénéficier à la fois du dispositif Jego et de l'une des réductions d'impôtinhérentes aux investissements Malraux, Scellier et Girardin. Pour ce dernier type d’investissement, la première loi de finances rectificative (LFR) pour 2011 a apporté des modifications, comme nous le verrons ultérieurement.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt ne peuvent pas être déduites pour la détermination des revenus fonciers. 

Nous garderons à l’esprit que le décret d’application de la loi de finances pour 2011 a réduit le montant du plafond applicable aux investissements Girardin mais aussi Jego de 10 % pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2011, bien que la loi souhaite initialement épargner le rabot à ce dernier dispositif. 
Pour remédier à cela, la première loi de finances rectificative pour 2011 (portant réforme de la fiscalité du patrimoine) a rétabli le montant originel du plafond (avant rabot) pour les investissements Jego, afin de respecter la volonté initiale du législateur. 

Enfin, le dispositif Jego est pris en compte naturellement dans le plafonnement global des niches fiscales qui, pour 2011, est de 18 000 euros majorés de 6 % du montant du revenu imposable.


3. Les nouvelles dispositions résultantes de la première LFR pour 2011

Selon la nature et la date des investissements (Girardin ou Jego), les investisseurs ont le choix entre deux modes de plafonnement :

    • le premier, fixé en valeur absolue mais ne prenant pas en compte, le cas échéant, la fraction de l'avantage rétrocédé, majoré en faveur des investisseurs exploitants,

    • le second, proportionnel au revenu imposable mais incluant la part rétrocédée et ne tenant pas compte du statut de l'investisseur.

Ce plafonnement est alors annuel et concerne la réduction ainsi que les éventuels reports de réduction afférents aux investissements réalisés depuis 2009 par les particuliers, y compris dans le cadre du dispositif Jego.

Toutefois, afin de ne pas remettre en cause les décisions d'investissement intervenues avant le 1er janvier 2009 alors que la réalisation effective de l'investissement interviendrait après cette date, ces mesures ne s’appliquent pas aux réductions d'IR et aux créances qui résultent :

    • des investissements dont une demande d'agrément ou d'autorisation préalable est parvenue à l'administration avant le 1er janvier 2009;
    • des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009;
    • des acquisitions de biens meubles corporels ou des travaux de réhabilitation d'immeuble pour lesquels des commandes ont été passées et induisant des acomptes d’au moins 50 % de leur prix ont été versés également avant le 1er  janvier 2009.

Dès lors, le montant du plafond global des avantages tirés des investissements outre-mer variera selon la nature (Girardin ou Jego) et la date d'investissement.

Premier mode de plafonnement - en valeur absolue

Ne s’agissant pas de plafonds cumulatifs, c’est donc d’un montant global, tous investissements confondus, dont il est question. Ainsi, les réductions d’IR au titre des investissements outre-mer et des reports de ces réductions d’impôt imputables par un contribuable sur son IR sont limitées à 40 000 euros. 

      • Principe - 40 000 euros ou 36 000 euros
        

         Le montant total des réductions d'IR au titre des investissements outre-mer (y compris, le cas échéant, le montant des réductions en report) dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ne peut excéder un montant de :

               o 40 000 euros pour les investissements Jego, quelle que soit leur date, et pour les investissements Girardin initiés avant 2011,
               o 36 000 euros pour les investissements Girardin initiés à compter du 1er janvier 2011.

         Un ordre d’imputation (articulation des plafonds Jego – Girardin) est fixé dès lors que le contribuable réalise des investissements dans le logement locatif social. L’articulation est alors la suivante :

               o pour un investissement dans le logement locatif social, la somme de la réduction d'IR Jego et de ses reports de réduction est imputée prioritairement dans la limite de 40 000 euros,
               o puis, les investissements dans le secteur du logement destinés à l’habitation principale procurant les réductions d'IR Girardin et leurs reports s’imputent dans la limite de 36 000 euros, diminuée du montant des réductions Jego et reports de réduction imputés.

         Ainsi, un contribuable ne pourra pas bénéficier, pour le cas où le montant de la réduction d'IR Jego n'atteindrait pas le plafond de 40 000 euros, d'un complément de plafond au titre des investissements Girardin, ce dernier restant bien plafonné à 36 000 euros.

         Second mode de plafonnement - sur option - proportionnel au revenu

         Sur option du contribuable,
 le montant total des réductions d'IR pour les investissements au cours d’une même année d'imposition peut porter sur un pourcentage du revenu de l'année considérée, constituant l’assiette du calcul de l'impôt sur le revenu (IR).


On observera qu’en l’état actuel des commentaires de l’administration fiscale, la part de réduction rétrocédée n’est pas prise en compte pour l'appréciation du plafonnement.

    • Pourcentage des revenus du foyer fiscal pris en compte, pour la détermination du plafond :
             o 15 % pour les investissements Jego quelle que soit la date de réalisation, et pour les investissements Girardin réalisés jusqu'au 31 décembre 2010 ;

             o 13 % pour les investissements Girardin réalisés à compter du 1er janvier 2011.

    • Ordre d’imputation (articulation des plafonds Jego – Girardin)
             o Un contribuable réalisant en 2011 à la fois un investissement Jego bénéficiant d'un plafond de 15 % du revenu imposable et un investissement Girardin limité à 13 % de ce revenu, devra consommer ces plafonds, qui constituent un plafond commun, dans l'ordre d'imputation suivant :

                  • la somme de la réduction d'IR Jego et de ses reports dans la limite de 15 % du revenu imposable ;
                  • la somme des réductions d'impôt Girardin et des reports de ces réductions d'impôt, dans la limite de 13 % du revenu imposable diminuée du montant des réductions d’IR Jego et reports de réduction utilisés.
            o Ainsi, le contribuable ne peut pas se prévaloir, pour le cas où le montant de la réduction d'IR Jego n'atteindrait pas le plafond de 40 000 euros, d'un complément de plafond au titre des investissements Girardin.

Le projet de loi de finances pour 2012 propose de réduire à nouveau de 10 % l'avantage fiscal accordé au titre des investissements Girardin réalisés à compter de 2012. Le dispositif Jego ne semblerait toutefois pas concerné.

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